淺析民法典中關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)規(guī)定對房產(chǎn)租賃權(quán)拍賣的影響
來源： 作者： 發(fā)布時間：2021-03-05 瀏覽量：19131
目前房產(chǎn)租賃權(quán)拍賣業(yè)務(wù)在拍賣業(yè)務(wù)屬于常規(guī)業(yè)務(wù)，在實施房產(chǎn)租賃權(quán)過程中經(jīng)常遇到優(yōu)先承租權(quán)的識別披露。以往相關(guān)法律對于優(yōu)先承租權(quán)未作明確約定，視為合同約定的權(quán)利，而非法定權(quán)利。
現(xiàn)《中華人民共和國民法典》第七百三十四條第二款規(guī)定，“
租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利
”。這是民法典的新增條款。此前
，已多個省市以地方立法形式對承租人優(yōu)先承租權(quán)作出規(guī)定，例《上海市房屋租賃條例》第四十四條規(guī)定
，房屋在租賃期滿后繼續(xù)出租的
，承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。此次民法典將其吸收
，將優(yōu)先承租權(quán)寫入民法典，體現(xiàn)了
“租購?fù)瑱?quán)”，是對承租人的特殊保護
。
那么在拍賣程序中，如何保障原承租人的優(yōu)先承租權(quán)，在民法典實施后就屬于對拍賣合同效力的重要影響因素
。根
據(jù)民法典第七百三十四條規(guī)定，承租人主張優(yōu)先承租權(quán)，應(yīng)當具備以下條件：
首先，出租人有繼續(xù)出租的意愿。其次
，合法承租人有繼續(xù)承租的意愿
。
這在拍賣程序中，表示方式為報名參加拍賣拍賣會，成為競買人之一，接受所有拍賣條件，在同等條件下行使優(yōu)先承租權(quán)，即以與潛在的新承租人同等條件為前提。此處的同等條件不僅包括租賃價格、租賃期限、租金支付方式等，還應(yīng)當包括與租賃有關(guān)的其他條件，如房屋用途、維修責任、裝修的約定
、轉(zhuǎn)租的約定、解除合同的條件
、違約責任
、整體還是部分承租等。如果原承租人不能滿足出租人與新的承租人之間的出租條件
，即不能行使優(yōu)先承租權(quán)
。
拍賣實務(wù)總結(jié)：
1、
在接受房產(chǎn)租賃權(quán)拍賣委托時，需要求委托人明確標的是否存在優(yōu)先承租權(quán)人，并查看原租賃合同的相關(guān)約定
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